Wie wirken sich Strom und Lüftung auf die Nebenkosten aus?

Ob Stromkosten in den Nebenkosten auftauchen, richtet sich nach dem Mietvertrag. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Strom, den du über einen eigenen Zähler direkt beim Anbieter bezahlst, erscheint nicht in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters. Dieser Ratgeber erklärt, was zu den Nebenkosten gehört, wie du deinen Verbrauch im Blick behältst und wie du eine Abrechnung prüfst. Er bleibt allgemein, Technikempfehlungen enthält er nicht.

Was sind Nebenkosten?

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 BGB die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Welche davon du tragen musst, legt der Mietvertrag fest. Der Berliner Mieterverein nennt als grundsätzlich umlegbare Kosten unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung und Versicherungen. Er weist darauf hin, dass sonstige Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt sein müssen. Der Mietvertrag ist deshalb der erste Ort, an dem du nachsiehst.

Wie behältst du deinen Stromverbrauch im Blick?

Wer den eigenen Verbrauch kennt, erkennt Abweichungen früh. Notiere den Zählerstand einmal im Monat, am besten am selben Tag, und fotografiere den Zähler. Mit einer einfachen Tabelle siehst du, wie sich der Verbrauch über das Jahr entwickelt, und kannst Nachforderungen besser einordnen.

• Zählerstand jeden Monat am selben Tag notieren,
• größere Geräte und ihre ungefähren Nutzungszeiten aufschreiben,
• Abrechnungen und Zählerstände gemeinsam abheften.

Hinweise zu bestimmten Geräten oder Lüftungstechnik für den Anbau gibt dieser Ratgeber nicht. Wer Technik einsetzt, lässt sich von einem Fachbetrieb und, wenn das Gebäude betroffen ist, vom Vermieter beraten.

Welche Rolle spielt Lüften?

Lüften an sich verbraucht keinen Strom. Das Umweltbundesamt empfiehlt bei mehr als 80 Prozent Luftfeuchte direkt an der Wand als Sofortmaßnahme mehrmals täglich kurzes Stoßlüften und nennt als Ursache für Schimmelausbreitung im Haus meist Dauerlüften oder Baumängel. Geräte, die dauerhaft laufen, erhöhen dagegen den Verbrauch. Ein Hygrometer zeigt die relative Luftfeuchte in der Wohnung an, auf Dauer sollte sie nicht mehr als 65 bis 70 Prozent betragen. Mehr zum Messen steht im Artikel Luftfeuchte messen.

Welche Fristen gelten für die Abrechnung?

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach kannst du sie nicht mehr geltend machen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten. Nach dem Berliner Mieterverein hast du grundsätzlich 30 Tage Zeit, Nachforderungen zu leisten oder Einwände mitzuteilen und Belegeinsicht zu verlangen.

Wie prüfst du die Abrechnung?

Der Berliner Mieterverein nennt als Prüfpunkte den Abrechnungszeitraum von höchstens zwölf Monaten, die Abrechnungseinheit, die Abzüge für deine Vorauszahlungen und den Zeitpunkt der Abrechnung. Er beschreibt außerdem, dass dir das Recht zusteht, die Originalbelege einzusehen. Einen gesetzlichen Anspruch auf Zusendung von Kopien gibt es bei freifinanzierten Wohnungen nach seiner Darstellung grundsätzlich nicht. Fordere die Belegeinsicht schriftlich an und vergleiche die Positionen mit dem Mietvertrag.

Darfst du eine strittige Nachforderung zurückhalten?

Nach dem Berliner Mieterverein kannst du vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, wenn du innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Abrechnung schriftlich Belegeinsicht verlangst. Dann kannst du den Nachforderungsbetrag zurückhalten, bis die Überprüfung abgeschlossen ist. Sind die Belege geprüft und stimmt alles, musst du zurückbehaltene Beträge zeitnah zahlen, sonst gerätst du leicht in Zahlungsverzug. Ob und wie das in deinem Fall zutrifft, sagt dir der Mieterverein.

Was ist bei Steckdosen und Verlängerungskabeln zu beachten?

Ein Fachverlag für Brandschutz nennt als häufigste Ursachen von Elektrobränden beschädigte Isolierungen, schlechte Kontakte und Überlastungen an elektrischen Leitungen und Anschlüssen. Er warnt außerdem vor hintereinandergeschalteten Mehrfachsteckern und empfiehlt die regelmäßige Überprüfung der Elektroinstallation durch eine Elektrofachkraft. Für dich heißt das: Meide Steckerleisten in Reihe, ersetze beschädigte Kabel und frage bei Auffälligkeiten an der Installation eine Elektrofachkraft. Mehr dazu im Artikel Überlast vermeiden.

Wer hilft bei Fragen weiter?

Der Mieterverein berät bei Abrechnungen und klärt, welche Schritte sinnvoll sind. Bei komplizierten Fällen hilft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Der Stromanbieter beantwortet Fragen zu direkt abgerechneten Verbräuchen, die Hausverwaltung erklärt die Umlagen im Haus.

Was gilt bei Vorauszahlungen und Guthaben?

Nach § 556 Abs. 2 BGB können Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden, und Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Der Berliner Mieterverein beschreibt, dass der Vermieter nach einer Nachforderung die Vorauszahlungen für die Zukunft anpassen kann, und dass Mieter ein Anpassungsrecht haben, wenn die Abrechnung ein hohes Guthaben ausweist. Zahlt der Vermieter ein Guthaben nicht aus, gerät er nach dem Mieterverein nach 30 Tagen in Verzug. Ansprüche aus der Abrechnung verjähren nach seiner Darstellung drei Jahre nach Zugang, wobei die Verjährung am Jahresende beginnt.

Was du jetzt tun kannst

1. Lies den Mietvertrag, um zu sehen, welche Kosten umgelegt werden.
2. Notiere den Zählerstand monatlich und fotografiere ihn.
3. Fordere bei Zweifeln innerhalb der Fristen schriftlich Belegeinsicht.
4. Halte Einwände schriftlich fest, bevor du eine Nachforderung zahlst.

Mit einem Blick auf Zähler und Abrechnung behältst du die Kosten im Griff. Die Vorbereitung eines Gesprächs mit dem Vermieter beschreibt der Artikel Gespräch mit dem Vermieter.